La inversión inmobiliaria, uno de los principales transmisores de volatilidad

La finca raíz es, sin duda, uno de los mercados más solicitados en el mundo. Por esta razón, José Eduardo Gómez, profesor de la Escuela Internacional de Ciencias Económicas y Administrativas, en su artículo titulado Dynamic Spillovers between REITs and Stock Markets in Global Financial Markets investigó sobre la considerable sincronización de los precios de la finca raíz internacionalmente y su gran influencia en la volatilidad, es decir, el cambio de rentabilidad de una acción en un tiempo determinado.

“Los ciclos de los precios de vivienda entre países se han hecho más parecidos, con duraciones y puntos de quiebre similares entre picos y valles. Me parece muy interesante estudiar el porqué de esos hechos estilizados. Una hipótesis que se ha venido planteando en los últimos años se relaciona con el efecto que los REIT (Real Estate Investment Trusts) han tenido sobre los mercados de finca raíz en el mundo”, aseguró Gómez.

Los REIT son fondos de inversión en proyectos inmobiliarios y de infraestructura, que se crearon en Estados Unidos a comienzos del 2000 y se han expandido en todo el mundo. En la investigación se utilizaron datos de precios de cierre diarios de nueve mercados accionarios y nueve mercados REIT de alta liquidez, entre octubre de 2001 y septiembre de 2019, de la compañía Bloomberg y de la European Public Estate Association (EPRA).

“La 'financiarización' de los bienes básicos ha llevado a que el precio de bienes de primera necesidad, como del arroz y los cereales, se rija cada vez en mayor magnitud por el comportamiento de los precios futuros de estos bienes, que se determinan en las bolsas de valores globales. Esto puede ser complicado, puesto que la abundancia, la escasez y los precios de estos alimentos, que son básicos para las personas y las familias, dependen en buena medida de las decisiones de inversión y de especulación (o de la cualquiera de las dos) que toman los inversionistas globales que participan en las bolsas agropecuarias; un caso igual está ocurriendo con el precio de los bienes inmuebles.

Investigaciones como esta ayudan a generar conciencia de la influencia de los grandes inversionistas sobre el comportamiento de los precios de los bienes necesarios para las personas. También llevan a pensar y a discutir sobre la necesidad de regular ciertos mercados para evitar que el comportamiento de los mercados financieros rija, cada vez con mayor intensidad, el comportamiento de los precios de dichos bienes básicos”, concluyó el profesor José Eduardo.

Los principales hallazgos del profesor José Eduardo fueron

• La transmisión de volatilidad entre mercados de REIT y los mercados accionarios de los países desarrollados es bidireccional. Es decir, la volatilidad se transmite, tanto de mercados accionarios a mercados de REIT como en la dirección opuesta.
• Los principales transmisores de volatilidad son tres mercados de REIT y un mercado accionario, el Standard & Poor's 500 (S&P 500, uno de los índices bursátiles más importantes de Estados Unidos).
• Las magnitudes de transmisión de volatilidad varían a lo largo del tiempo, siendo mayores en momentos de estrés en los mercados financieros globales.
• Los mercados de REIT, por su parte, están muy interconectados unos a otros, y ello explica las regularidades que se observan empíricamente en los mercados de finca raíz en el mundo, como la sincronización de los ciclos de los precios de vivienda entre distintos países.
• Los resultados, en conjunto, muestran que los mercados de REIT interrelacionan los mercados de finca raíz, que hasta hace poco se consideraban mercados locales, con los mercados financieros globales. Esto implica que los movimientos en los mercados de vivienda actualmente se relacionan de forma importante con los desarrollos en los mercados financieros globales, como los mercados accionarios, y que los comportamientos de los precios de vivienda entre distintos países estén cada vez más estrechamente relacionados.